居村优秀工作案例
(6)方松街道江虹居民区:民主自治巧解“上下”难题
发布时间:2016/4/18 9:09:00阅览次数:7722文章来源:方松街道

一、居民区概况

方松街道江虹居民区辖有江虹花园、江诚苑两个小区,辖区总面积近22万平方米,总户数1725户,常住人口5800余人,商业门店113户。

二、工作背景

江虹、江诚小区都是建成十多年的老小区,其中江虹花园建于1997年,小区中的8号、9号、45号、46号两幢小高层,由开天集团承建并于20007月交付使用。两幢小高层的4部讯达牌电梯存在“先天不足”,质量较差,近年来故障不断,靠修理更换部件,已很难“根治”。又因电梯型号老旧,有些部件很难买到,这也给修理带来较大难度,导致一有故障,就要修理好几天,不仅给居民生活带来极大不便,而且长期存在严重安全隐患。曾发生多起居民乘坐电梯时被卡在半途,上又上不得,下又下不去的“惊魂”事件。

三、主要做法

1、听证调研,明确方案。事有轻重缓急,两幢高层四个楼道的电梯均存在不同程度的损坏,到底先从哪一部“动刀”呢?居民区党总支、业委会没有贸然决定,而是将解决业主最迫切的需求作为确立工作方案的首要条件。先后三次召集这两幢楼的业主召开听证会,介绍了电梯目前的使用情况。就是否采用再次维修、是否更换新电梯、如何做好维修资金二次筹集、更换电梯是否保留单开门等结构、更换期间各方都需要做好哪些辅助工作等事项充分听取了业主意见。

经业委会前期调研排摸,居民区党总支于20131210组织业委会、物业公司、居委会、小高层部分业主代表,来到位于九亭镇的永大电梯设备(上海)有限公司考察,得到了公司相关领导的热情接待。公司安排专人陪同大家参观了电梯零部件生产、组装等车间,并进行了试乘体验。当晚,召开了江虹花园“三位一体”专题会议,根据前期听证会意见和市场调研及实地考察情况,拟先更换故障发生最为频繁的45号楼道电梯,并决定由市场信誉度高,售后服务好的永大电梯承接项目,提供技术支持。

2、对症下药,破解难题。确立了工作方案后,业委会快马加鞭,发出了书面征询单。经书面入户征询,45号楼道22户业主中,19户业主同意更换电梯和专项维修资金二次筹集。针对部分业主不愿意承担更换电梯费用等事宜,居民区党总支书记、业委会成员一起走访了区维修资金管理中心。中心何主任答复,电梯更换每层业主均应按业主房屋建筑面积相应承担费用,维修资金不足三分之一时,必须再次筹集。根据《江虹花园业主大会议事规则》、《江虹花园专项维修资金管理规约》相关规定,该楼道业主同意的户数、面积数均已过三分之二,可以实施。虽然45号楼道同意更换电梯、二次维修资金筹集的户数和面积数均已过三分之二,但党总支书记、业委会主任仍利用晚上时间,分别走访联系了45101102301401室业主,通过不懈努力,最终赢得401室业主的理解和支持。为方案的顺利实施又争取到了一张赞同票。

3、分步实施,确保落实。2014221下午,在居民区党总支的联系下,在在职党员顾少芳的引荐下,党总支书记和业委会相关成员一起走访了区质监局特种设备科(时称),得到了工作人员的热情接待和悉心指导,他们对合同的部分内容以及电梯更换前需确保五方通话线路畅通等事宜给出了意见和建议。专业的指导,有利于业委会按照实际需求适时调整合同细节,切实维护了业主的利益。

226晚,召开了“三位一体”扩大会议,业委会全体成员,新桃源物业副总、工程部负责人、小区经理,上海永大电梯公司孙工,居委会负责人等参加了本次会议,会上就走访质监局特种设备科的相关情况进行了通报,大家围绕问题进行了热烈讨论,并达成了共识。

四、取得成效

在党总支的牵头下,江虹业委会通过召开听证会、“三位一体”会议、上门走访等方式充分了解了业主需求,并开展了市场调研,走访了相关部门,寻求多方协助,最终在民主协商的前提下达成了更换45号楼道电梯的合同意向。3月上旬,江虹业委会和上海永大电梯公司完成了更换45号楼道电梯的签约工作。业委会随后和第三方签订了土建配合电梯改造的合同。6月中下旬电梯供应商、第三方土建正式进入小区开始更换电梯,老电梯停用。8月初底顺利完成45号楼道电梯更换工作。9月底顺利完成第三方验收工作,新电梯正式启用。

45号楼道电梯试点成功更换的基础上,于20157月底又对另外3部问题电梯进行了成功更换。不仅压在民成区党总支、业委会、物业公司心头的一块大石头落了地,而且居民的安全感、满意度也有了大幅度的提升。

五、经验启示

像江虹小区这样有着近十余年房龄的老小区,当初购买时的房价与现在相比非常低,因此,当初筹集的维修资金也相应较低,加之这十余年来房屋外墙及公共部分的维修,维修资金也已所剩不多,碰到更换电梯等重大项目时都需要大笔资金。在筹集过程中,底楼业主认为他们日常不使用电梯不应该缴纳,然而相关法律明确规定住宅专项维修资金指的是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修、更新和改造的资金。电梯作为楼层住户的共同财产也应同样适用,筹集过程困难重重,在前期座谈、走访工作中花了大量的时间和精力。如果将不及时缴纳二次维修资金纳入“个人用信”体系,定会给基层减负。

 

 

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